Warsztat dotyczący organizacji firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami obejmuje zagadnienia dotyczące rejestracji działalności gospodarczej oraz metody i sposoby uruchomienia biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Omawiane są zagadnienia dotyczące gminnej ewidencji gospodarczej, Krajowego Rejestru Sądowego i inne. Głównym tematem warsztatu jest odpowiedź na pytanie, jaką formę działalności praktykant chce otworzyć w przyszłości. Omawiane są wszystkie rodzaje spółek osobowych takich jak : spółka jawna, spółka komandytowa, spółka komandytowo - akcyjna, przedstawiane są również zasady działalności spółek kapitałowych czyli spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i spółki akcyjnej. Głównym i cieszącym się największym zainteresowaniem zakresem prowadzenia działalności gospodarczej jest forma spółki cywilnej bądź procedury rejestracyjne, finansowe i rozliczeniowe osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Podczas warsztatu przedstawiane są wzorcowe umowy , akty założycielskie i dokumenty rejestrowe. W trakcie zajęć dyskutuje się o wszystkich plusach i minusach płynących z prowadzenia wybranej działalności gospodarczej.

Zajęcia mają na celu opracować wstępna politykę zarządzania biurem, zarządzania personelem oraz zacząć planować działania marketingowe. W pracy dobrego managera niewątpliwie ważnym elementem jest od samego początku ustanowienie prawidłowej struktury wewnętrznej i zasad podziału zadań jak i ustalenie praw i obowiązków poszczególnych pracowników. Na warsztacie dotyczącym „Form organizacyjno – prawnych podmiotów pośredniczących w obrocie nieruchomościami” przedstawiane są dodatkowe zagadnienia dotyczące instruktażu szkoleń bhp wstępnych, stanowiskowych i okresowych, badań wstępnych i okresowych, kodeksy pracy, informacje dla pracowników o prawach i obowiązkach oraz odpowiedzialności regulaminowej finansowej i karnej. Najważniejszym i trafnym elementem jest długofalowe zaplanowanie swojej strategii sprzedażowej i promocyjnej. Te warsztaty mają pomóc w opracowaniu priorytetów instruktażu oraz nauczyć wstępnie badać wyniki ekonomiczne.

„Kandydat przygotowuje projekt umowy pośrednictwa”

Na zajęciach dotyczących przygotowania prawidłowego projektu umowy dyskutuje się o każdym z istotnych paragrafów.

Każdy pośrednik rozpoczynający swoją działalność zawodową musi opierać się na wypracowanym przez siebie wzorcu. Te warsztaty mają umożliwić sporządzenie swojej indywidualnej, prawidłowej umowy pośrednictwa. Warsztat zakłada dyskusje na temat klauzul abuzywnych ( zakazanych ), daje szansę i możliwość uniknięcia w przyszłości błędnie sformułowanych wpisów, być może niedoskonale zabezpieczających interesy klientów. Na tych zajęciach omawiane jest szczegółowo rozporządzenie prezydenta Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 27 października 1933 dotyczącego nie obowiązującego kodeksu zobowiązań.

Zajęcia maja obowiązek przedstawić, co jest przedmiotem umowy pośrednictwa , jaka jest rola pośrednika , charakter jego działań a przede wszystkim dobrze sformułować obowiązki obu stron.

Należy pamiętać, iż umowa pośrednictwa jest umową należytej staranności. Na zajęciach będą przedyskutowane różnice między umową pośrednictwa a umową zlecenie.

„Przez umowę pośrednictwa POŚREDNIK lub PRZEDSIĘBIORCA, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla ZAMAWIAJĄCEGO czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1 ( czyli nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej , najmu lub dzierżawy nieruchomości- po przedostatniej nowelizacji dodano innych niż określone w pkt.1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części), ZAMAWIAJĄCY zobowiązuje się do zapłaty POŚREDNIKOM lub PRZEDSIĘBIORCY wynagrodzenia. „

Znacząca część zajęć poświęcona jest omawianiu standardów zawodowych i zasad etyki zawodowej. Przedstawiane są obowiązki przestrzegania i praktyki stosowania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wzorzec umowy przygotowany podczas zajęć, jest załącznikiem do sporządzanych podczas praktyk zawodowych opisów transakcji i wymogiem niezbędnym aby otrzymać licencję państwową. Umowy przedstawione podczas zajęć jasno i klarownie precyzują różnice między umową na wyłączność a umową otwartą. Warsztaty mają na celu pokazać przyszłym pośrednikom na czym należy się oprzeć aby swój zawód w przyszłości wykonywać profesjonalnie, rzetelnie, zgodnie z zasadami etyki i przepisami prawa. Przygotowany wzorzec umowy o pośrednictwo na wyłączność ma przekonać, iż taki sposób obsługi klienta jest bardziej prawidłowy, lepiej dochodowy oraz przekonywujący klientów do swego lepszego przygotowanie do warsztatu zawodowego. Podczas zajęć jednym z głównych elementów jest przedstawienie zasad funkcjonowanie i przynależności ogólnopolskiego systemu ofert czyli MLS, na którym sprzedaż umów pośrednictwa na wyłączność przede wszystkim się opiera.

Zajęcia mają charakter praktyczny i przygotowują do stworzenia kompletnych, prawidłowych wzorców dokumentów, umów niezbędnych w rozpoczęciu swojej działalności w tym zakresie.

„Kandydat samodzielnie sporządza szczegółowy opis transakcji, począwszy od rozmowy z zamawiającymi poprzez samodzielne sporządzenie projektu umowy pośrednictwa, aż do sfinalizowania transakcji.”

Zajęcia mają nauczyć, pomóc sporządzić i przeprowadzić przez całą drogę wzorcowych opisów transakcji. Symulacje przeprowadzane na zajęciach mają postać ćwiczeń grupowych gdzie uczestnicy dzieleni są na mniejsze maksymalnie 3 osobowe grupy, wykonują ćwiczenia  i uczestniczą zarazem w różnych symulowanych procesach transakcji. Jedna grupa jest stroną sprzedającą inna kupującą jeszcze inna bezpośrednio prawniczą oraz pośredniczącą. Sytuacje przedstawione na zajęciach są bardzo ciekawe, przedstawione są konkretne skecze dzięki, którym łatwiej wypracować pomysł na swój wzorzec symulacji transakcji. Każdy praktykant na zajęciach uczestniczy w bezpośrednich konsultacjach i jego praca przez osobę uprawnioną( opiekuna praktyk ) jest w trakcie praktyk sczytywana, sprawdzana i przygotowywana do sprawdzianu umiejętności według wymogów rozporządzenia.

„Kandydat uczestniczy w wykonywaniu czynności wymienionych w art. 180 ust. 1 i 1 a Ustawy o gospodarce nieruchomościami”

Praktyki mają na celu przedstawienie możliwości i pomysłów jakimi doradca rynku nieruchomości może sprzedawać nowe, kompleksowe usługi, często oparte na zasadzie consultingu i innowacyjnych metod. Zajęcia mają przedstawić płaszczyzny w jakich pośrednik może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości tak jak mówi art. 180 ust. 1a Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami. Jest to nowa specjalizacja , w której ustawodawca podzielił doradztwo na część  dokumentacyjną sformalizowaną i część doradztwa ścisłego niesformalizowanego poradnictwa dla ludności. Posiadanie jednej z trzech licencji zawodowych daje możliwość doradzania. Istotą doradztwa jest podejście do zawodu na wzorcach zaciągniętych z bardziej rozwiniętych rynków nieruchomości. Jest to kolejna funkcja, która możliwa jest do wykonywania przez osoby posiadające uprawnienia. Zawód tworzy się na obecny moment lecz wobec standardów zawodowych trudno mówić o zawodzie, jednak organizacje zawodowe opracowują treść takich standardów.

-oceniać opłacalności przeprowadzania remontów czy modernizacji

- dbać o optymalizacje portfela inwestycji nieruchomościowych  jak i opracowywać źródła finansowania ze wskazaniem źródła kapitału własnego i obcego.

Przedmiotem umowy o doradztwo jest wykonanie określonego dzieła będącego opracowaniem, ekspertyzą lub poradą. Dzieło to powstaje dopiero jako rezultat umowy o doradztwo. Cechą charakterystyczną dzieła jest autonomiczność i niezależność od przyjmującego zamówienie.

Szeroko pojęty temat na warsztatach zawodowych będzie świadczył o tym jak można być doradcą, udzielającym porad zgodnie z posiadaną wiedzą oraz przepisami prawa.

„Kandydat uczestniczy w oględzinach nieruchomości, sporządza opisy tych nieruchomości, dokonuje ich oceny, mając na względzie oczekiwania zamawiającego w zakresie ceny lub możliwości uzyskania czynszu”

Sporządzona podczas zajęć karta opisu przedmiotu umowy o pośrednictwo będzie zawierała dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości (kupna, zamiany, darowizny, spadku, umowy z deweloperem, umowy ze spółdzielnią lub inne ). Karta będzie również przedstawiała odpis z księgi wieczystej, zostaną przedstawione różnice między odpisem księgi w wersji papierowej i elektronicznej. Podczas zajęć szczegółowo zostaną omówione skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości i spółdzielczych własnościowych praw do nieruchomości dotyczących nabycia przed 1 stycznia 2007r. , nabycia miedzy 1 stycznia 2007r. a 31 grudnia 2008r. oraz nabycia po 1 stycznia 2009r. Zostaną omówione wszystkie zobowiązania podatkowe właściciela, które ciążą na nim przy wynajmie na cele mieszkaniowe i inne niż mieszkaniowe. Ważnym elementem poruszanym na zajęciach będzie zbycie praw przez pełnomocników. Jak powinno wyglądać zbycie po przez pełnomocnictwo wystawione na terenie Polski, pełnomocnictwo wystawione poza granicami Polski oraz zabezpieczenie zapłaty pełnomocnikowi prowizji. Mamy tu na myśli odpowiedzialność finansowa małżonków.

Omówione zostaną na zajęciach zasady dotyczące  meldunków i co zrobić w sytuacji gdy mamy zameldowane osoby w lokalach po sprzedaży  nieruchomości.

Ostatnim etapem warsztatu będzie ocena przedmiotu umowy pod kątem oczekiwań zamawiającego w zakresie ceny i możliwości uzyskiwania czynszu polegająca na ocenie efektywności inwestowania w nieruchomość po przez wskaźniki statystyczne  i dynamiczne jak i mnożniki statystyczne i dynamiczne.

Będą przedyskutowane rodzaje najemców i problemy związane z czynszem najmu określające minimalną stawkę czynszu, minimalny poziom wypełnienia powierzchni najmu i współczynnik korytarzowy.

Praktykanci na zajęciach maja zadania do samodzielnego wykonania czyli na podstawie danych uzyskanych podczas sesji praktykant samodzielnie obliczy efektywność zainwestowania w przykładową nieruchomość.

„Kandydat zapoznaje się z czynnościami przy realizacji różnych transakcji, z uwzględnieniem kolejności wykonywania poszczególnych czynności, oraz zapoznaje się z dokumentami niezbędnymi do zawarcia przez zamawiających umów: sprzedaży, najmu, dzierżawy lub zamiany nieruchomości”

 Zajęcia przedstawią klasyfikacje czynności pośrednictwa polegającą na czynnościach bezpośrednio zmierzających do zawarcia umów oczekiwanych oraz czynnościach o charakterze pomocniczym. Przedstawione są wszystkie etapy pozyskiwania klienta po przez ustalenie oczekiwań klienta jak i wzajemne ustalenie warunków współpracy. Na zajęciach przedstawione będzie jak powinna wyglądać wizja lokalu, jak wygląda zebranie informacji, dokumentów i materiałów o stanie faktycznym i prawnym przedmiotu, w jaki sposób powinna być sformułowana i wprowadzona na rynek oferta. Pokażemy praktykantom jak umiejętnie negocjować warunki transakcji, zgromadzić aktualne dokumenty, omówić termin i wydać przedmiot. Będą przedstawione rożne, przykładowe oferty jakie miały miejsce na rynku, których sytuacja prawna jest zawiła i problemowa, to rolą uczestników praktyk będzie jej rozwiązanie a moderatorem do tego jedynie prowadzący.

„Kandydat wykonuje badania lokalnego rynku nieruchomości dla ustalenia poziomu cen i poziomu czynszów dla wybranych trzech grup nieruchomości, z wykorzystaniem dostępnych źródeł informacji o nieruchomościach”

Praktykanci na zajęciach wykonują ćwiczenia ustalając z podziałem na dzielnice, gminy, średnie poziomu cen ofertowych, sporządzają podczas ćwiczeń wzorcowe symulacje szacując wartość nieruchomości,analizują lokalne położenie w obrębie miasta, powiatu, gminy oraz w skali ogólnopolskiej. Dyskutują i zastanawiają się nad otoczeniem nieruchomości opisem i stanem technicznym oraz analizują rynek nieruchomości pod kątem klientów ich potrzeb i preferencji. Wybraną nieruchomości porównują pod kontem miasta i województwa oraz ustalają średnie ceny powierzchni najmu i nie tylko.

„Kandydat zapoznaje się z praktycznymi aspektami współpracy z instytucjami udzielającymi kredytów, w tym z warunkami transakcji, z uwzględnieniem różnych form rozliczeń i zabezpieczeń płatności w obrocie nieruchomościami, takimi jak: czeki, przelewy, weksle, gotówka”

Na zajęciach zostaną przedyskutowane możliwości finansowania nieruchomości, systemy bankowe, kredyty, zdolności zabezpieczenia, leasing, zostaną przejrzane oferty wybranych banków ich rodzajów i ich struktura. Zostaną przeprowadzone wzorcowe symulacje kredytowe i procedury udzielania takiego finansowania. Praktykanci będą mogli zapoznać się z kompletem dokumentów jaki jest niezbędny do sfinalizowania transakcji, dodatkowo będę mogli wstępnie obliczać zdolności kredytowe na kalkulatorach kredytowych. Zostaną przedstawione wszystkie prawne zabezpieczenia wierzytelności, podział i sposoby ustanawiania zabezpieczeń. Zostanie szczegółowo przedyskutowana ustawa o wspieraniu przedsięwzięć termo modernizacyjnych i przedyskutowane perspektywy rozwoju programu dotyczącego kredytu z premią modernizacyjną Banku Gospodarstwa Krajowego. Najważniejszym  elementem poruszonym w trakcie ćwiczeń będą produkty hipoteczne przeznaczone dla klientów detalicznych i prywatnych posiadające dochody i zdolność kredytową oraz mogących ustanowić zabezpieczenie kredytu. Przyszły dobry pośrednik ma obowiązek reprezentować swoją osobę biegłą znajomością rynków finansowych, źródeł oraz możliwości jakie powinien przedstawiać swoim klientom.

„Kandydat przygotowuje nieruchomość do prezentacji i dokonuje tej prezentacji przed prowadzącym praktykę zawodową”

Prezentacja nieruchomości podczas zajęć odbywa się na zasadzie ćwiczeń gdzie praktykant ma określony czas na przedstawienie swojej sylwetki jako przyszłego, profesjonalnego pośrednika. Dokonuje on prezentacji nieruchomości po przez przygotowanie oferty rynkowej, formułuje pojęcia oferty, treść oferty, przedstawia propozycje reklamy jak i wizje wielokrotnego oferowania (system MLS). Szczegółowo, koleżankom i kolegom z grupy tłumaczy jak będzie wyglądała rejestracja uzgodnień dokonanych między kontrahentami z jego udziałem oraz jak będzie wyglądało ewidencjonowanie czynności uzasadniających swoją aktywność zawodową.

Jego głównymi ścieżkami prezentacji jest pokazanie profesjonalnie przygotowanej oferty po przez poznanie oczekiwań klientów, wspomaganie ich wyobraźni na temat nieruchomości, doradzanie im w zakresie tego, iż klienci sami potrafią rozstrzygnąć co jest dla nich dobre. Praktykant prezentuje stronę sprzedającego, jak wygląda dojazd do nieruchomości, jak powinna być zorganizowana prezentacja na nieruchomości, czy warto właścicielowi dać prawo zabierania głosu, jak pokazać najlepsze strony nieruchomości i jaka powinna być logiczna kolejność prezentacji.

Nieruchomość można sprzedać poprzez obrazy i wyobraźnię, argumenty rzeczowe nikogo nie przekonują, argumenty musza poruszyć klienta – i tak właśnie kandydat na pośrednika podczas tych zajęć zostanie przygotowany by móc w przyszłości najlepiej jak tylko będzie potrafił przeprowadzić prezentacje danej nieruchomości.

„Kandydat dokonuje badania wybranych nieruchomości ze wskazaniem na cechy, które mogą mieć wpływ na cenę zbycia lub poziom czynszu: badanie powinno obejmować przynajmniej nieruchomość lokalową – mieszkalna i użytkową, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nieruchomość gruntową, w tym rolną, obiekt w trakcie budowy oraz ograniczone prawo rzeczowe”

Badanieprzedstawione na ćwiczeniach obejmuje dwa lokale mieszkalne, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym , lokal biurowy, magazyn i obiekt zabytkowy. Na zajęciach przedstawiane są: wpływy lokalizacji na wartość nieruchomości lub wysokość czynszu, wpływy technologii na cenę sprzedaży, związek między oceną a przeznaczeniem obiektu, dostępność do infrastruktury, szkół, przedszkoli, kościołów. Podczas badań szczegółowy nacisk kładzie się na klientów, określenie metody ich życia ,stylu ich życia jak i podstawowych zasad bezpieczeństwa. Według badań powinno się obrać prawidłowe kryteria oceny czyli maksymalnej i minimalnej wartości nieruchomości.

Badanie lokalnego rynku jest istotnym elementem, należy dokonywać go po przez dostępne  źródła i informacje  a przede wszystkim kłaść istotny nacisk na publikacje internetowe jako narzędzia do prowadzenia analiz rynku nieruchomościowego. Praktykanci powinni podczas tych prezentacji badać zmiany poziomu ryzyka wyceny w zależności od rodzaju nieruchomości  i od cech nieruchomości, powinni umiejętnie oceniać warunki mieszkaniowe w Polsce i nie tylko oraz precyzyjnie definiować czynniki decydujące o zakupie nieruchomości. Między innymi takie jak : poprawa sytuacji materialnej, możliwość znalezienia pracy w nowym miejscu, chęć samodzielnego zamieszkania, zbyt mały metraż dotychczasowego mieszkania, inwestycja z myślą o dzieciach, inwestycja pod kątem zysków na przyszłość jak i chęć skorzystania z zapewnianych przez rząd kredytów preferencyjnych.

Dobry pośrednik to taki, który będzie sprawiał wrażenie umiejętnego kojarzenia wszystkich wyżej wymienionych możliwości, który znajdzie sytuacje problemowe i doradzi jak zainwestować lub zabezpieczyć podstawowy cel, czyli cel mieszkaniowy.

„Kandydat uczestniczy w pozyskiwaniu informacji o nieruchomościach z ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zapoznaje się ze sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy oraz starostów a także z innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu urzędów i instytucji, zawierających niezbędne dane wykorzystywane w trakcie wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, o których mowa w art. 180 ust. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami”

Praktykant podczas zajęć skrupulatnie zapoznaje się z wszystkimi dokumentami jakie potrzebne są w jego pracy. Zapoznaje się również z zasadami funkcjonowanie urzędów i ich procedurami a przede wszystkim uczestniczy w pozyskiwaniu niezbędnych informacji jakie są potrzebne z:

-wydziału ksiąg wieczystych

-ewidencji sieci uzbrojenia terenu

-planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania       przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu

-tabeli taksacyjnych i map taksacyjnych

-wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe

·         dokumentów będących w posiadaniu agencji , którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz

·         w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali

- umowach, orzeczeniach, decyzjach oraz innych dokumentach będących podstawa wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład katastru nieruchomości a także wyciągach z operatów szacunkowych przekazanych do katastru nieruchomości.